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沧州市住房公积金个人住房贷款管理办法

 

 

第一章 总则

第一条 为支持职工基本住房消费,规范住房公积金个人住房贷款管理,有效防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》及国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款),是指运用住房公积金向本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款。

第三条 本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理,包括纯公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款部分。

第四条 借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。

第五条 公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。

第六条 沧州市住房公积金管理委员会(以下简称市公积金管委会)是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构,负责确定差别化公积金贷款政策、影响公积金贷款额度的参数设置、审议公积金贷款呆坏账核销,以及国家和省市规定的其他职责。

第七条 沧州市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)是本市公积金贷款的管理机构,负责执行市公积金管委会各项决定及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和省市规定的其他职责。

市公积金中心应当建立有效的公积金贷款管理机制,制定公积金贷款管理制度及操作规范,建立健全风险管理体系,实施公积金贷款全流程管理。

第八条 承办公积金贷款业务的商业银行或者专业服务机构(以下统称受托机构)需符合国家和省市的规定和准入条件,并经市公积金管委会审批通过。

市公积金中心应当与受托机构签订书面委托协议,明确双方权利、义务和责任,并对受托机构业务办理情况进行日常监督考核。

 

第二章  贷款对象与条件

第九条 公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工。其中以个人名义在本市自愿缴存住房公积金的农民工、城镇个体工商户、自由职业者(以下统称个人缴存者),还应当符合《沧州市居民个人缴存住房公积金委托管理暂行办法》的约定。

第十条 借款人应当同时符合以下条件:

(一)符合国家及省市房地产调控政策规定的条件;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)已支付不低于规定比例的首付款资金;

(四)当前连续足额缴存住房公积金达到规定期限;

(五)具有良好的信用记录与还款意愿;

(六)具有稳定合法的经济收入来源和偿还贷款本息的能力,且借款人家庭没有尚未还清的公积金债务或者能影响公积金贷款偿还的其他债务;

(七)必须是购买、建造、翻建、大修本市住房的产权人并能够提供购买、建造、翻建、大修的相关合同或者证明文件、身份证、首付款证明及符合规定的其他材料;贷款用途为购房的,所购买的房屋必须为本市行政区域内具有所有权的自住住房;

(八)能够提供市公积金中心认可的担保方式;

(九)符合市公积金管委会规定的其他条件。

第十一条 共同借款人应当为借款人的配偶,或其他符合公积金管委会规定的个人。

第十二条 公积金贷款支持购买本市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的缴存职工家庭。市公积金中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第十三条 借款人和共同借款人均实行贷款次数限制。

贷款次数限制规定由市公积金管委会审议通过后公布执行。

第十四条 借款申请人有下列情形之一的,不予贷款:

(一)中国人民银行征信中心个人信用报告中的信贷交易行为存在当前逾期尚未归还的;

(二)最近五年存在连续3期(含)以上或者累计超过6期(含)的逾期记录(有放款单位或发卡行能够证明或说明其行为是非主观恶意的除外);

(三)存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的;

(四)最近5年内被认定存在违法提取他人或者本人住房公积金账户内资金的,或者通过虚假购房交易、提供虚假材料等欺骗手段申请公积金贷款行为的;

(五)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

第十五条 市公积金中心应当与不动产管理、人民银行、工商、公安、民政等相关部门实现信息共享,高效开展贷款条件认定工作。

 

第三章  贷款额度、期限和利率

第十六条 每户家庭公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准:

(一)贷款额度不得超过申请人及配偶缴存年限与账户余额的一定倍数;

(二)贷款额度不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋价款(不含全款申请贷款的存量房);

(三)贷款额度不高于按照借款人和共同借款人共同还款能力确定的贷款限额;

(四)贷款额度不得高于市公积金管委会规定的本市家庭或者个人最高贷款额度;

(五)影响贷款额度的其他因素。

第十七条 公积金贷款最长年限30年,且不长于借款人法定退休年龄后5年。个人缴存者最长期限不得超过借款人法定退休年龄。

计算共同借款人贷款额度时使用的贷款期限,不得超过按借款人条件确定的最长贷款期限。

其中购买二手房公积金贷款,房龄与贷款期限之和不得超出40年。

第十八条 公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率和差别化住房公积金贷款政策执行。

贷款期限在1年(含)以内的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息,合同利率不调整;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于利率调整的次年11日起,按相应利率档次执行新的利率。

第十九条 本办法第十六条中的公积金账户存储余额倍数、缴存时间系数、首付款比例、还款能力计算公式、家庭和个人最高贷款限额,由市公积金管委会根据国家和省市房地产市场调控政策、本市住房消费水平、社会人均收入情况,及住房公积金资金流动性情况等综合考虑确定后公布执行。

 

第四章  贷款担保

第二十条 公积金贷款担保方式以抵押为主,借款申请人应当将购买、建造、翻建、大修的自住住房产权进行抵押。

市公积金中心可根据借款人和抵押物的实际情况要求追加抵押、保证或者质押。

第二十一条 当出现以下情形时,市公积金中心可要求借款人追加担保:

(一)借款人所购房屋为期房,应当由开发商提供阶段性担保或者提供市公积金中心认可的其他保证担保;

(二)因借款合同变更造成抵押值下降,可能影响公积金贷款担保效力的;

(三)市公积金中心认定的其他情形。

第二十二条 公积金贷款担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利和为实现债权所需费用。

第二十三条 担保方式为抵押的,应当符合以下规定:

(一)市公积金中心为第一顺位抵押权人;

(二)借款人以所购买、建造、翻建、大修的住房作为抵押的,必须以住房价值全额用于贷款抵押(组合贷款除外);

(三)抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续。

第二十四条 担保方式为保证的,应当符合以下规定:

(一)保证人应当为拥有良好信用资质的法人,具有代为偿还全部贷款本息的能力,并符合市公积金中心规定的其他条件;

(二)保证人为公积金贷款提供担保时,应当与市公积金中心、受托银行签订书面合同,提供承担连带责任的保证。

第二十五条 担保方式为质押的,应当符合以下规定:

(一)本办法所称质押为权利质押,出质人可以是借款人,也可以是第三人;

(二)出质人必须提供市公积金中心认可的有价证券作为质押物;

(三)采取质押方式的,出质人和质权人必须签订书面质押合同,生效日期按国家的相关规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十六条 市公积金中心在贷款发放前应当对抵押物、质押物的权属和价值以及实现抵押权、质押权的可行性、保证人的偿还能力进行严格审查;在担保期内应当加强对抵押物、质押物和保证人的管理,定期检查,防范风险。

 

第五章  贷款程序

第二十七条 符合本办法第十条规定的借款申请人可向购买、建造、翻建、大修自住住房的座落地公积金管理部(分中心)提出借款申请。借款申请人应当按要求提供真实完整的申请材料,并配合贷款调查和审核。

第二十八条 公积金管理部(分中心)对符合条件、材料齐全的借款申请应当予以受理;借款申请人不符合贷款条件或者申请材料不齐全,公积金管理部(分中心)可以不予受理,但需告知借款申请人原因。

公积金管理部(分中心)应当对借款申请人提交的材料进行审核,并将审核通过的借款申请提交至市公积金中心审批。

第二十九条 市公积金中心应当结合借款申请人的收入、债务、信用记录、贷款用途、担保情况等,对借款申请人的偿还能力、信用状况、风险程度等进行全面评估。

市公积金中心应当在国家规定期限内完成贷款审批,并通知借款申请人审批结果。

第三十条 贷款审批通过后,借款申请人应当与市公积金中心签订书面借款合同,并在相关条款中明确担保事项。借款合同须面签,保证借款申请人借款意愿的真实性。

第三十一条 借款申请人应当根据借款合同的约定办理担保手续,并将权属清晰、真实有效的不动产登记证明或其他符合担保落实条件的相关担保证明文件交至公积金管理部(分中心)。

第三十二条 对已落实市公积金中心认可的担保且符合其他放款条件的借款申请,受托银行应当按照借款合同约定将贷款资金支付给借款人的交易对象,并及时通知借款人贷款发放的结果。

 

第六章  贷款偿还

第三十三条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还公积金贷款本息。

第三十四条 公积金贷款的还款方式包括:

(一)等额本息还款方式;

(二)等额本金还款方式。

第三十五条 借款人提前偿还贷款本息的,可在正常还款日前后5个工作日以外向公积金管理部(分中心)提出申请,根据约定提前偿还部分或者全部贷款本息。

第三十六条 借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的,应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息和复利等。

第三十七条 公积金管理部(分中心)或受托银行应当根据借款人的需要为其出具本人的还款明细、贷款结清证明等有关贷款还款信息的证明。

第三十八条 除使用自有资金归还贷款本息外,借款人可以提取本人住房公积金用于偿还纯公积金贷款、组合贷款和商业性个人住房贷款。

第三十九条 当提取住房公积金偿还纯公积金贷款或组合贷款时,在提取本人住房公积金账户存储余额不足时,可以提取其配偶的住房公积金账户存储余额用于偿还上述贷款。

第四十条 借款人及其共同借款人的住房公积金账户存储余额优先用于偿还公积金贷款。

第四十一条 借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款,市公积金中心有权扣划借款人和共同借款人的住房公积金账户存储余额用于归还公积金贷款本息,直至贷款正常归还为止。

 

第七章  合同的变更和终止

第四十二条 在贷款期间,公积金借款合同需要变更的,必须经市公积金中心、借款人、担保人协商同意,并依法签订变更协议。

第四十三条 公积金借款合同变更包括以下类型:

(一)借款人(抵押人)变更;

(二)还款账户变更;

(三)提前还款;

(四)担保变更;

(五)还款方式变更;

(六)贷款期限变更;

(七)市公积金中心批准的其他类型变更。

第四十四条 因离婚、死亡或其他情形等法定原因需要变更借款人(抵押人)的,满足规定条件的新借款人可申请进行借款人(抵押人)变更,有担保合同的,还应当进行担保变更。

第四十五条 因用于还款的银行卡丢失、损坏等原因,需要变更原合同约定还款账户时,借款人应向公积金中心和受托银行提出变更申请。

第四十六条 借款人在贷款期间可申请办理提前还款手续。提前还款包括提前部分还款和提前还清全部剩余贷款。

第四十七条 贷款期间内,当保证人无法履行保证责任或抵(质)押物减值、灭失等原因,需要变更原合同约定的担保时,借款人应向公积金中心提出变更申请。

第四十八条 发生以下情形之一的,借款人可申请担保变更:

(一)提供或追加新的保证人的,新的保证人应符合公积金中心对保证人资格的要求,应具备足够的保证能力;

(二)提供或追加新的抵押物的,新的抵押物应按要求进行评估,贷款余额与新的抵押物价值之比不得大于规定的抵押率,且新的抵押物剩余使用年限应长于剩余贷款期限;

(三)提供或追加新的质押物的,贷款余额与新的质押物价值之比不得大于规定的质押率,且新的质押物的到期日应晚于贷款到期日。

(四)法律、法规规定的其他情形。

第四十九条 贷款期间内,当借款人需要变更原合同约定的还款方式时,应向公积金中心提出变更申请。

第五十条 贷款期限在1年以上的,借款人可根据借款合同约定申请借款期限变更。

第五十一条 发生以下情形之一的,可以申请贷款期限延长,但延长后的剩余贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后5年,且贷款总年限不得超过最长年限30年,以及根据房屋特征确定的最长贷款期限:

(一)借款人连续失业两年以上或者借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的;

(二)因发生第四十四条规定情形,新借款人还款能力不如原借款人的。

第五十二条 借款人部分提前还款后需缩短贷款期限的,可申请变更。

缩短后的剩余借款期限不得低于变更申请时按其还款能力计算所得出的最低贷款年限。

第五十三条 借款人按借款合同约定履行全部还款义务后,抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人,借款合同终止。

第五十四条 变更事项完成后,将贷款变更申请、审批、符合变更条件的证明资料及相关书面约定等资料,按贷款档案要求归档。

 

第八章  贷后管理

第五十五条 市公积金中心应当采取有效方式对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析,对风险隐患进行监控、预警、核查,确保贷款资产安全。

第五十六条 对于逾期未收回的贷款,市公积金中心应当及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。

第五十七条 借款人应当接受市公积金中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查,及时告知市公积金中心发生的可能影响贷款偿还的事件,并配合市公积金中心采取的相关债权保全措施。

第五十八条 市公积金中心应当实行贷款资产风险分类管理,对于出现损失的贷款,根据相关政策进行认定、核查,符合贷款核销政策的,应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。

核销后的公积金贷款应当账销案存,继续做好资金回收工作。

第五十九条 市公积金中心应当将公积金贷款审核、发放、回收过程中能够真实、完整记录的贷款档案(包括纸质文档及电子文档)及时进行接收、整理,并根据国家相关规定规范移交、归档、保管、销毁。

第六十条 贷款已结清的,档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管和核销;贷款逾期未收回和呆账核销的贷款档案要永久保管。

 

第九章  法律责任

第六十一条 借款人有以下情形之一的,市公积金中心可按第六十二条规定追究其责任:

(一)借款人采用欺骗、违规等手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料等方式骗取贷款的;

(二)借款人挪用贷款,改变贷款用途的;

(三)个人缴存者取得公积金贷款后,不再按约定履行缴存义务的;

(四)违反本办法或者借款合同约定的其他行为。

第六十二条 借款人出现第六十一条规定情形之一的,市公积金中心可依法采取以下一种或者多种处置方式:

(一)限期纠正违规行为;

(二)提前收回全部贷款,处置抵押物或者质押物;

(三)将职工不良记录记入公积金管理系统,并提交中国人民银行个人信用征信系统及其他认可的社会信用信息平台;

(四)取消职工自违规行为认定之日起5年内的公积金贷款资格;

(五)构成犯罪的,依法追究刑事责任;

(六)按照借款合同或者借款人签订的其他协议的约定追究责任;

(七)经市公积金管委会批准的其他方式。

第六十三条 管理中心及受托银行工作人员,不按本办法规定办理公积金贷款造成工作失误的,由所在单位责令限期改正;工作失误造成严重后果应当追究有关人员责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第十章  附则

第六十四条 本办法由市公积金管理中心负责解释

第六十五条 本办法自发布之日起施行。有效期五年。